La fiscalidad del alquiler de un inmueble

Autor: CapitalPyme. Asesoría fiscal en Santiago de Compostela.

Las obligaciones fiscales de una persona física que alquila un inmueble serán distintas dependiendo de si el arrendatario va a ser una persona que utilice el inmueble como vivienda o bien como lugar de realización de una actividad económica. En ambos casos deberá incluir el rendimiento en su declaración de la renta, pero en el caso de alquiler a un empresario o profesional, el arrendador también deberá presentar declaraciones de IVA por lo que cuando firme el contrato deberá darse de alta en Hacienda a través de la correspondiente declaración censal.

El arrendamiento constituye un rendimiento de capital inmobiliario que hay que incluir en la declaración del IRPF. Habrá que proceder a declarar los ingresos y los gastos inherentes al alquiler. Para los ingresos tendremos en consideración todas las percepciones que obtengamos del arrendatario, y en cuanto a los gastos podremos deducir los siguientes conceptos:

• Intereses y gastos de financiación: Si estamos pagando un préstamo originado por la adquisición del inmueble podemos deducir los intereses y los gastos financieros ocasionados por el mismo.
• Gastos de reparación y conservación: Son deducibles los gastos en los que incurramos debidos a reparaciones. Podemos citar como ejemplo gastos de pintura, eléctricos, sustitución de ascensores, puertas, calefacción, etc. No entrarían en este concepto inversiones ni mejoras que hagamos en el piso, ya que no tienen la consideración de reparaciones.
• Tributos y recargos no estatales: En este apartado incluiremos el IBI u otros impuestos similares.
• Otros gastos deducibles: Podremos deducir cualquier gasto en el que incurramos y que sea necesario para la obtención de los ingresos. Entre los mismos destacamos el seguro de hogar que tengamos contratado, los gastos que hayamos pagado a la inmobiliaria por la gestión del alquiler y también las cuotas de la comunidad de propietarios o incluso los suministros (luz, agua, gas) si corren por cuenta del arrendador.
• Amortización: Como el inmueble va a sufrir una depreciación con el paso del tiempo, incluiremos como gasto el resultado de aplicar el 3 % al mayor de los siguientes valores: El valor de adquisición o el valor catastral (excluido en ambos casos el valor del suelo). Esta depreciación también la sufre el mobiliario y las instalaciones. En este caso aplicaremos el 10 % al valor de adquisición de los mismos.

En el caso de que el arrendatario utilice el inmueble como su vivienda habitual puede beneficiarse de una reducción del 60 % del rendimiento neto obtenido. Aunque es bastante desconocido, el inquilino está obligado a pagar a su vez el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se trata de un tributo gestionado por las comunidades autónomas y el plazo de presentación es de treinta días desde la firma del contrato.

Cuando el arrendatario sea un profesional, el propietario debe presentar las declaraciones trimestrales de IVA. En este caso, en las facturas también se aplica una retención sobre la base imponible del alquiler. Para el año 2016 se ha establecido en el 19 %. Esta cantidad la incluirá el arrendador en la declaración de la renta minorando la cuota a pagar de la misma. Por último recordar la obligación en Galicia de depositar la fianza (un mes para alquileres de vivienda y dos meses en los restantes casos) en el IGVS (Instituto Galego da Vivenda e Solo) tras la firma del contrato.